목차
1. 불 꺼진 대구 신축 아파트, 멈춰버린 지역 상권
대구역 인근의 한 신축 아파트 단지는 준공 후 1년이라는 시간이 흘렀음에도 불구하고 밤이 되면 고요함만 가득합니다. 총 390세대 규모로 우수한 입지 조건을 갖췄음에도 실제 입주가 이뤄진 세대는 극소수에 불과합니다. 특히 한 개 동의 경우 174세대 중 단 24가구만이 불을 밝히고 있어 건물의 대부분이 비어 있는 상태입니다.
이러한 주거 공실 문제는 단순히 아파트 내부의 문제로 끝나지 않습니다. 입주민이 없다 보니 단지 아래 형성된 상가들 역시 1년째 공실로 방치되고 있습니다. 신축 건물이 지역 상권에 활기를 불어넣기는커녕 오히려 주변 상권의 생동감을 저해하는 역설적인 상황이 벌어지고 있는 것입니다.
2. 입지 조건도 소용없는 공급 폭탄의 실체
과거 대구는 아파트 이름만 대면 위치를 바로 알 수 있을 정도로 신규 공급이 귀했던 지역이었습니다. 하지만 최근 몇 년 사이 공급 지형이 완전히 뒤바뀌었습니다.
- 적정 물량 3배 초과: 대구의 연간 적정 아파트 공급 물량은 약 11,000호 수준입니다. 하지만 2023년에는 이보다 3배나 많은 물량이 한꺼번에 쏟아지며 시장의 소화 능력을 완전히 상실했습니다.
- 나홀로 아파트의 한계: 미분양이 심화된 곳들은 대개 대단지 아파트 사이에 낀 소규모 단지들입니다. 주변에 1,000세대 이상의 브랜드 대단지들이 속속 들어서면서, 상대적으로 커뮤니티 시설이나 인프라가 부족한 소규모 단지들이 가장 먼저 타격을 입게 되었습니다.
3. 1억 원 할인에도 계약률이 저조한 복합적 이유
미분양 해소를 위해 건설사들은 생존을 건 할인 카드를 꺼내 들었습니다. 분양가 대비 최대 16퍼센트, 금액으로는 약 9,000만 원에서 1억 원 가까이 가격을 낮춘 매물들이 나오고 있습니다.
그럼에도 불구하고 계약률이 올라오지 않는 이유는 복합적입니다. 원자재 가격 상승으로 인해 애초에 책정된 분양가가 높았고, 1억 원을 할인해도 여전히 주변 구축 아파트나 급매물 시세와 비교했을 때 수요자들이 체감하는 가격 메리트가 낮기 때문입니다. 또한 금리 인상 여파로 인해 대출 부담이 커진 점도 실입주를 가로막는 큰 장벽이 되고 있습니다.
4. 정책적 패착, 용도 용적제 조례 개정이 부른 참사
대구에 이토록 많은 신축 물량이 단기간에 집중된 배경에는 정책적 요인이 결정적이었습니다. 2017년부터 수도권 규제가 강화되자 대형 건설사들이 지방 시장으로 눈을 돌렸고, 특히 대구시의 조례 개정이 기폭제가 되었습니다.
2020년 12월, 대구시는 상업 지역 내 주거용 건축물의 용적률을 제한하는 '용도 용적제'를 도입했습니다. 규제 시행 전 5개월의 유예 기간이 주어지자, 규제를 피하려는 시행사들의 사업 승인 요청이 비정상적으로 폭주했습니다. 당시 무더기로 승인받았던 단지들이 최근 1~2년 사이에 동시다발적으로 완공되면서 지금의 공급 과잉 참사를 불러온 것입니다.
5. 대구 부동산 시장의 향후 과제와 시사점
현재 대구의 준공 후 미분양, 즉 악성 미분양은 3,000호가 넘는 심각한 수준입니다. 지방 정부에서도 법적 요건을 갖춘 사업 승인을 무작정 막을 수 없었다는 한계를 토로하고 있습니다.
지방 부동산 시장의 침체는 단순히 건설사의 위기를 넘어 지역 경제 전반의 위기로 번질 수 있습니다. 정부 차원의 세제 및 금융 지원책이 논의되고 있지만, 결국 시장이 정상화되려면 공급 과잉 물량이 완전히 소화되는 긴 인고의 시간이 필요할 것으로 보입니다.
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