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정부는 최근 서울 용산 국제업무지구와 경기 과천 경마장 부지 등을 활용해 신도시급 규모인 6만 호를 공급하겠다고 공식 발표했습니다. 서울 3만 2천 호, 경기 2만 8천 호로 구성된 이번 주택 공급 대책은 도심 내 핵심 부지를 활용한다는 점에서 큰 주목을 받고 있습니다.
이번 글에서는 이번 대책의 핵심 내용과 시장의 반응, 그리고 함께 발표된 수요 관리 방안까지 상세히 분석해 보겠습니다.
1. 용산·과천 신도시급 공급 대책 핵심
이번 대책의 주인공은 단연 용산과 과천입니다. 정부는 핵심 입지에 대규모 주거 단지를 조성하여 주거 안정을 도모하겠다는 계획입니다.
- 용산 국제업무지구 및 인근 (1만 2,600호): 용산 국제업무지구 부지에 1만 호, 캠프킴 부지에 2,500호 등이 배정되었습니다. 서울 도심 심장부에 대규모 주거 단지가 들어선다는 점에서 청년과 신혼부부들의 기대감이 높습니다.
- 과천 경마장 및 방첩사 부지 (9,800호): 과천 경마장과 국군방첩사령부 부지를 통합 개발합니다. 4호선 경마공원역을 끼고 있어 강남 접근성이 뛰어난 자족형 도시로 조성될 계획입니다.
- 기타 지역: 노원구 태릉 CC(6,800호), 성남 판교 인근 그린벨트(6,300호) 등이 포함되었으며, 성수동 구 기마대 부지 등 노후 청사도 복합 개발됩니다.
2. 이번 부동산 대책의 실현 가능성과 공급 시차
정부의 강력한 의지에도 불구하고 부동산 시장에는 회의적인 시선이 공존합니다. 핵심은 실현 가능성과 공급 시차입니다.
- 지자체 및 주민 반대: 국토부 발표 직후 서울시를 포함한 일부 지자체에서 우려와 반대 입장을 표명했습니다. 경마장 이전이나 군 부대 활용 문제는 관계 기관과의 협의가 까다로워 사업이 지연될 가능성이 큽니다.
- 공급 시차의 괴리: 정부는 2028년 착공, 2030년 이후 입주를 목표로 하고 있습니다. 하지만 당장 2026년부터 2028년 사이 서울 입주 물량이 예년 대비 크게 부족한 상황에서, 5년 뒤의 공급 계획이 현재의 불안 심리를 잠재우기에는 한계가 있다는 지적입니다.
- 높은 분양가: 공사비 급등과 핵심지 입지를 고려할 때 용산이나 과천의 분양가가 10억 원을 상회할 것으로 예상됩니다. 이에 따라 실제 청년 세대의 주거 사다리 역할을 할 수 있을지에 대한 의문도 제기됩니다.
3. 2026 양도세 중과 유예 종료, 시장 영향은
정부는 공급 대책과 동시에 강력한 수요 관리 카드도 꺼내 들었습니다. 바로 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료입니다.
- 양도세 중과 부활: 2022년부터 이어져 온 다주택자 양도소득세 중과 유예가 2026년 5월 9일부로 종료됩니다. 이후에는 규제지역 내 다주택자에게 최고 80%가 넘는 세율이 적용될 수 있어 시장은 긴장하고 있습니다.
- 매물 잠김의 역설: 세금 부담을 피해 매물이 나올 것이라는 정부 기대와 달리, 집주인들이 증여로 돌아서거나 버티기에 들어가면서 오히려 시장 매물이 줄어드는 현상이 나타날 수 있다는 우려가 나옵니다.
4. 전월세 시장 전망과 실거주자 대응
세제 강화는 전월세 시장에 즉각적인 영향을 미칠 전망입니다.
- 조세 전가 우려: 보유세 및 양도세 부담이 커진 집주인들이 이를 월세로 전환하거나 전세가를 높여 세입자에게 전가할 가능성이 높습니다.
- 실거주 요건 강화: 비과세 혜택 등을 받기 위한 실거주 요건이 까다로워지면서 집주인이 직접 입주하게 되면, 시장의 전세 매물은 더욱 귀해질 수밖에 없습니다.
전문가들은 유휴 부지를 쥐어짜는 방식의 공급만으로는 서울의 주택 문제를 해결하기 어렵다고 입을 모읍니다. 지방분산을 통한 수요 분산과 더불어, 민간 재건축·재개발 규제 완화를 통해 도심 내 가용 부지를 넓히는 현실적인 대안이 병행되어야 합니다.
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